空き家となった認知症高齢者の自宅を、息子が売却する方法とは?

近年、空き家問題が深刻になりつつあります。

総務省統計局のデータによると、全国の空き家は増え続けており、平成25年時点で空き家数は820万戸、空き家率は13.5%となっています。

空き家になる原因はさまざまですが、今回は、親が高齢者施設へ入所したことを機に、実家が空き家となってしまったケースにおける家族信託の活用法をご紹介します。

空き家となった実家を残しつつ、将来の売却に備えたい

高齢者施設への入所を検討している母親がいる相談者がやって来ました。

相談者
現在、実家でひとり暮らしをしている母親がいます。
最近、足腰が悪くなってきているため、そろそろ高齢者施設へ入所をしようかと考えています。
司法書士飯島
お母さんが施設に入所すると、実家が空き家になってしまいますね。
相談者
そうなんです。
母親は、施設へ入所した後も、ひとまず実家はそのままにしておき、将来的に必要があれば、売却してもいいと言っています。
司法書士飯島
もし、売却するときにお母さんが認知症になっていると、成年後見制度を利用するしかありませんよ。
相談者
はい、それなんですが、成年後見制度は何かと大変だと聞いたことがあります。
他に何かいい方法はないでしょうか。

もし、家族信託を利用しないと…

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今回のケースでは、実家を売却しようとなった際に、母親が認知症で判断能力を失っていると、母親の意思確認ができないため、売却手続きを進めることができません。

このような場合、一般的には成年後見制度が利用されていますが、注意しなければならないのは、母親に成年後見人をつけたからといって、必ずしも売却できるとは限らない点です。

なぜなら、実家の売却には家庭裁判所の許可が必要であり、許可をもらうには売却をすることの合理的な理由がなければならないからです。

この点について、母親の財産として実家のほかに十分な預金があり、それで生活費等がまかなえるような場合は、裁判所の許可が下りない可能性があります。

このように、母親が認知症で判断能力を失ってしまうと、実家を売却したくでもできない状況になりかねません。

もちろん、成年後見制度を利用することで売却ができることもありますが、売却できたとしても成年後見は継続するので、引き続き、成年後見人による管理が行われることになります。

また、弁護士や司法書士などの専門職が成年後見人や成年後見監督人に選ばれていた場合、母親が亡くなるまで専門職への報酬が発生し続けることにもなります。

このように、実家を売却できたとしても、成年後見制度を使うことによって、さまざまなデメリットが出てきてしまいます。

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2017.11.08

家族信託でこのように解決!

このような場合、家族信託を活用することにより、成年後見制度を利用しないで、実家を売却することが可能となります。

信託の当事者は、母親と息子

母親が元気なうちに、自宅を息子に託しておきます。
信託の当事者は、母親を委託者兼受益者、息子を受託者とします。

贈与税や不動産取得税は?
委託者と受益者が同一(母親)なので、信託をしても税務上の所有者に変更はありません。
したがって、贈与税や不動産取得税は発生しません。

信託をすることにより、自宅の所有権は、権利(財産を受ける権限)と名義(管理を行う権限)に分かれ、権利は受益者である母親が、名義は受託者である息子が持ちます。

言いかえると、財産を受ける権限を母親に残したまま、管理を行う権限だけを息子に移したということになります。

自宅の売却権限も与えておく

なお、信託契約では、息子に自宅の売却権限も与えておきます。これにより、母親が認知症で判断能力を失っていても、息子が受託者の権限で自宅を売却することができます。

売却権限について
息子は受託者というだけで、自宅を売却できるわけではありません。
売却するには、あらかじめ信託契約の中で、売却権限を持たせておくことが必要となります。

したがって、売却手続きでは、母親の意思確認をする必要もなければ、成年後見制度を利用する必要もありません。

なお、自宅の売却代金は、そのまま信託財産となります。つまり、信託していた財産が「不動産」から「金銭」に形を変えたということです。

受託者である息子は、金銭を信託財産として管理し、必要に応じて、母親の施設費用などに活用していくことになります。

まとめ

このように、家族信託を活用することで、成年後見制度を利用するよりも確実かつスムーズに、自宅の売却手続きを進めることができます。

認知症になっていても大丈夫?
家族信託を利用するには、親が元気なうちに信託契約を結んでおくことが必要となります。
すでに認知症になってしまっている場合は、成年後見制度を利用せざるを得ません。

また、信託契約に「母親が亡くなった際は信託を終了させて、現金が残っていたら息子に帰属させる」旨を定めておけば、遺言書を作っておいたことと同じ効果が得られます。


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